Налог с продажи жилья с неотделимыми улучшениями: что нужно знать.
Многие собственники ищут способы снизить налог с доходов от продажи
имущества. Один из распространенных (и спорных) методов – выделение части стоимости
в качестве неотделимых улучшений. Что это за схема и какие риски связаны с таким
подходом?
Под неотделимыми улучшениями понимаются работы, которые невозможно
отделить от квартиры без ее повреждения. К неотделимым улучшениям можно отнести,
например, установку теплого пола, окон из ПВХ, систем кондиционирования, замену
электропроводки или водопровода и пр. При демонтаже неотделимых улучшений могут
остаться, в частности, следы от креплений, повреждения стен, пола и потолочного
покрытия, отверстия в местах прокладки воздуховодов и т.д.
Объект недвижимого имущества с произведенными в нем неотделимыми
улучшениями следует рассматривать как единый объект вещных прав. Подобные
неотделимые улучшения не могут являться самостоятельным объектом гражданских прав
и, соответственно, предметом договора купли-продажи в отрыве от самого объекта
недвижимости. То есть при продаже квартиры в договоре купли-продажи квартиры
помимо иных условий нужно описать неотделимые улучшения, а цену квартиры указать с
учетом неотделимых улучшений (п. 1 ст. 133, ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
Однако, на практике встречаются случаи, когда в самом договоре прописывается
заниженная цена, а разница передается наличными или через банковскую ячейку. Это
оформляется отдельным документом, например договором купли-продажи неотделимых
улучшений, дополнительным соглашением к договору купли-продажи или распиской.
Важно понимать, что правомерность оформления продажи неотделимых
улучшений такими способами вызывает сомнения и может привести к негативным
последствиям: доначислению НДФЛ, штрафам за неуплату или неполную уплату налога и
пеней, взыскание задолженности по налогу и даже признание сделки недействительной (п.
1 ст. 133, п. 1 ст. 166, ст. 168 ГК РФ; п. 2 ст. 45, ст. 48, п. п. 2, 3 ст. 75, п. п. 1, 3 ст. 122, п. 1
ст. 210 НК РФ).
Так, в 2024 году Межрайонной ИФНС России No30 по Республике Башкортостан в
ходе камеральной налоговой проверки установлен факт занижения стоимости по договору
купли-продажи с использованием неотделимых улучшений, предполагаемая сумма
доначислений составляет 371 тыс.руб.
Начальник отдела камеральных проверок No2 Межрайонной ИФНС России No30 по
Республике Башкортостан Шагиморданова Людмила Александровна